부동산의 향배

유명하신 부동산뱅크 김현정님 글입니다.
나이가 꽤 많으신걸로 아는데 좋은 글 많이 써주시지요.

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날씨가 추워서 많이 돌아보지도 못했던것 같네요. 보리암에 올라가려 30분기다렸다가, 다시 차에 내려서 30분 정도 올라가니 보리암이 나오더군요.
많은 분들께 꼭 한번 가보라고 권해드리고 싶은 마음입니다.


오랜만에 부동산이야기를 해볼까합니다. 아주 오랫만이죠. 오늘의 제목은 거창하지만, 한두 개 지역의 예를 들어 거주와 부동산이 어떻게 변하는지 예를 들어 드리지요. 매번 말씀드리는 것이지만, 세상은 반복되고, 그 반복되는 속도만 빨라졌을 뿐 변한 것은 아무것도 없습니다. 그리고 변화에서 변화를 막으려하면 다른곳으로 확장성을 띄는 것이 아마도 변한것일지 모르겠지만, 이 또한 어느 시대건간에 나타난 아주 자연스러운 현상일 뿐이지요.

오늘은 여러분들이 이해하기 쉬운 최근의 이야기, 잠실과 분당 그리고 강북의 근 1년간 어떻게 변했는지 다시 1년을 돌아보는 시간을 갖는다면 다음 1~2년 후는 어떻게 변할 것인가에 대한 예측을 아마도 쉽게 할 수 있을 듯 보여집니다.

우선 잠실의 예를 잠시 들어볼까요?
지난해 많은 분들이 잠실 주공과 시영 등 대단지 재건축 아파트들이 입주를 시작하면서 전세값이 폭락하였고 그 하락과 거품은 오래갈 것이다라고 이야기 하셨죠.
지금은 조용합니다. 아무도 이야기 안하죠.
왜냐면,
불과 몇 개월 사이에 2억 초반까지 떨어졌던 잠실의 아파트 전세값이 3~4개월만에 3억5천까지 올라 원 시세를 형성하였으니가요. 다시 거래시세마저 많이 올랐고, 매물마저 이제는 급매를 찾아보기가 쉽지 않게 되었습니다.

도대체 무슨일이 일어난 것일까요?
답은 기본에 있습니다. 현재의 거주하는 곳과 전세가가 비슷하다면 굳이 강남이라는 입지에 새아파트를 마다할 필요가 없는 것이 사람의 기본적인 심리이니, 강북과 분당에 거주하는 이사계획을 가지고 계셨던 분들이 전세이주를 한 것이고, 그로 인하여 현재의 강북과 분당에서 전세값이 주춤한 것이지요.
하지만, 대부분의 전세입자들이 2억초중반에 전세를 들어가셨지만, 약 1년반이 지난후에는 어떤일이 생길까요?
바로 이것이 답입니다.
한 1년후에 높아진 1억원을 마련하는 것이 쉬울까요?
그렇다면 그들은 다시 어디로 갈까요?

그때 다시 전세가 몰리는 것이 바로 현재의 OO와 OO이 될 가능성이 가장 큰 것입니다.
강북의 경우에는 들어가려하여도 물량이 없으니 갈수도 없을뿐더러, 강남아줌마 치맛바람의 맛을 본 아줌마들의 눈도 아마 대부분 하늘을 찌르겠죠. 눈이 달라진다는 이야기입니다. 강북의 경우에는, 예전부터 계속 살아오고 살아갈 어찌보면 충성도가 높은 지역민심이 있는 반면에, 강남을 비롯한 그 이하 경부라인의 경우에는 지극히 먹고 살고자 그리고 특수한 목적을 가지고 이주한 사람들이 많습니다.
더 이상의 언급은 별로 좋아보이지 않을 것 같아서 여기서 이 이야기는 그만해야겠네요.


올 초에 아마도, 의정부를 비롯한 많은 경기이북 분들이 많이 노동, 노원, 강북으로 전세를 입주하셨을겝니다. 전세가가 많이 빠졌을테니까요. 제가 부동산에 물어봐서 아는 것이 아니라, 잠실로부터 시작된 상황이 뻔히 보이는데, 나머지지역은 아마 여러분께서 생각하시기에 눈감고도 보이는 당연한 결과입니다. 또한, 투자이전에 거주의 목적으로 확장성을 띤 강북쪽의 집값이 이제는 가격의 메리트는 없어진 상태입니다. 제가 주춤하라고해서 하는 것이 아니라, 모든 사람들이 다 느끼고 있는 현재의 상황을 글로 표현한 것이지요.

1~ 2년 후에 강북이 지금 진행하는 사업들이나 서울이 강서,강동 그리고 강남이하의 경부축들, 투자라는 심리 이전에 기본적인 거주의 측면으로 보았을 때, 무엇이 변화될지는 눈감고도 볼 수 있는 것이어야 합니다.

중요한 것은 사회나 세대를 이끌어가는 트랜드는 변화하고 있는 듯하지만, 실은 변화하는 것은 하나도 없답니다. 모든 것은 반복되고 그 반복의 속도는 빨라졌을 뿐, 세상 변화된 것은 아무것도 없답니다. 다만 변한 것처럼 보이는 ‘확장성’ 조차도 실은 ‘반복의 연속’이라는 것이 어느시대건 간에 그랬으니까요.


기본은 바로 ‘먹거리와 교육’입니다.
그리고 또 다른 기본 또한 가격일테고요. 가장 쉬운 이야기가 몇 년전으로 돌아가면, 강남은 가격이야 말한 것도 없었고, 강북은 가격이외에 직장이 몰려있는 곳과의 거리 때문에 대부분의 대졸자분들. 특히, 직장인들이 직장과 거주로 선호한 곳이 바로 용인쪽의 수지였습니다. 분당에 들어가고 싶었지만, 가격이 너무 높으니 들어가질 못했죠. 결과 용인수지쪽과 동탄쪽에 거주하는 대부분의 거주민들이 대졸비율이 가장 높은 곳으로 변했죠. 하지만, 일부 직장인들도 분당으로 다른 지역보다 많이 들어갔죠. 돈있으면야 들어가기 원하는 곳이야 있지만, 바로 자연스럽게 그렇게 된 것일테고요. 하지만 속내를 들여다보면 현재의 상황을 알 수 있답니다. 모두들 자녀교육을 위해서 대치동으로 자녀들을 보내면 좋겠지만, 그렇지 못하였죠.

직장인들의 월급이야 뻔한 것이고, ‘거주와 투자’의 두 가지 목적으로 들어갔기에 많은 분들이 강북과는 다르게 많은 대출은 얻어 시세차익 또한 바랬던 것입니다. 경기하강으로 인하여 대부분의 직장인 대출자가 쉽게 이자를 못 내다보니, 다른 지역보다 분당과 수지 그리고 동탄의 집값변동을 크게 한 것입니다. 또한, 있는사람들이 추가구매를 하였지만, 종부세라는 것이 휘둘려서 가장 손해를 본 지역이기도하구요. 자신이 똑똑하다고 머리를 쓴것인데, 실은 다른 사람들도 다 그렇게 머리를 쓴 것이지요.

모든 심리라는 것은 바로 ‘기본’에 그 답이 있습니다.

쉽지요?
답은 항상 기본에 있고 주변에 있으며 또한 어렵지도 않답니다. 기본대로 흘러가는 것을 볼 뿐이지요.
2년 후에 그렇다면 어찌 될까요?

20억원이 넘는 임대주택이 일순간에 동이 나버렸죠.
장기주택전세 또한 금새 끝나버렸습니다. 모든이들이 자신이 선호하는 곳으로 가는 것이 아니라, 실은 그 속내를 보면 자신이 그리고 사회 구성원들이 거주를 위해 옮길 수 있는 지역이라는 것은 그리고 그 흐름이라는 것은 실상 단순한 반복의 패턴으로 움직여지고 진행될 뿐이랍니다.

내가 돈이 없다고 남들 또한 돈이 없을거라는 생각은 빨리 버리시는 것이 좋습니다. 또한, 내가 돈이 있다고 결과적으로 돈이 있는 곳만 ‘최대수익비율’이 가장 높을 것이라는 것도 버리셔야겠죠.

예전에 돈있는 사람이 건들지도 않았던 소형빌라나 뉴타운의 먹거리도 요 최근몇년간 건든 것이 가장 큰 문제입니다. 그들이 하니까, 서민형 가수요가 붙어서 부채질을 한것이지만, 모든사람들이 다 돈 많이 벌고 부자되려하는데 이것이 나쁘다 누가 감히 말할수 있을까요? 하지만, 자본이라는 것은 항상 같은 곳에 머물러있지않고, 반복하면서 움직인답니다. 아마 대부분 내집마련을 생각하셨던 분들이 예전에 급급매라며 대출이자를 못견디는 사람들이 내던진 가격을 생각하고 부동산에 들리시겠지만, 이제 그것은 아주 과거의 일이 되어버렸다는 것을 아실겝니다.

주가가 1000선이 무너져 900선 가까이까지 갔을 때, 미네르바라는 분이 500선까지 밀리다는 이야기에 자신이 가지고 있던 펀드를 마구 해약했죠.
이것이 시장에서의 심리랍니다.
시세가 내려갈때는 아무리 좋은 가격이 그리고 자신이 원하는 가격까지 내려오더라더 절대 살수가 없습니다. 무서우니까요.

세상 모든 재화의 가치를 바닥에서 살수 있는 사람은 드물답니다. 하지만, 대략 무릎 정도라고 생각하시면 매수하는 것이 가장 좋은 거래입니다. 아마 무릎의 위치는 신문에도 잘 나오니 참조하면 될 듯하고요. 10원 더 먹으려고 계산하면, 그 10원 때문에 100원을 잃기가 쉽답니다.

그냥 쉽게 가격이 많이 조정되어진 곳이 어디이고, 왜 조정되었는지 그렇다면 조정이 언제까지 갈것인지 판단하고 어느정도 무릅선에서 매매하시는 것이 가장 옳바른 기본입니다.

어느 전문가도 믿지 마세요.
그 전문가 보다 실은 계속해서 원하는 지역을 유심히 살펴보고 계신 본인 바로 제일 전문가랍니다. 만일 떨어지면 다 물어내는 계약서 쓰면, 그 누구도 꼬리를 내리겠죠. 그래서 가장 정확한 전문가는 본인이랍니다. 남의 말에 솔깃해서 움직이는 것은 가장 어리석은 투자이니 꼭 명심하시고요.