불확실한 시장에 맞서는 방법

불확실한 시장에 맞서는 방법 (2007-11-08)

미국발 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 위기가 예상보다 심각하다는 전망이 나오고 있습니다. 또 미국의 과도한 주택재고 처분 여부에 따라 서브프라임 파장이 달라질 것이라고 합니다.

이에 따라 국내에서도 주식시장뿐만 아니라 부동산시장도 불확실성이 높아져 소나기는 피해야 한다는 의견이 제기되고 있습니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 불확실한 부동산시장에 맞서는 방법을 가치투자 원칙에 따라 소개합니다.

이에 앞서 주식의 가치투자 대가들이 말한 시장 전망에 대한 글을 인용합니다.

“장세 자체는 상관하지 말아야 한다. 내가 이 한 가지 사실을 독자에게 설득시킬 수 있다면 이 책은 소임을 다 한 것이다. 나를 믿지 못하겠다면 워런 버핏을 믿으라. 버핏은 다음과 같은 내용을 쓴 적이 있다. ‘내가 알고 있는 바로는 주식시장은 존재하지 않는다. 그것은 다만 무언가 어리석은 거래를 하려고 하는 사람이 있는지 여부를 알아 볼 수 있는 장소일 뿐이다.’” -피터 린치의 ‘피터 린치 전설로 떠나는 월가의 영웅’에서-

“오늘날 주식투자와 관련된 일을 하고 있는 고급 인력들이 향후 경기 동향을 예측하기 위해 바치고 있는 노력의 단 얼마만이라도 보다 생산적인 목적에 사용한다면 정말로 놀라운 결과를 가져올 수 있을 것이다.” -필립 피셔의 ‘위대한 기업에 투자하라’에서-

가치투자자들은 장세보다는 경영진이 얼마나 뛰어나느냐? 장기적으로 성장하는 산업인가? 펀드멘털(기초체력)의 근본적인 개선이 이뤄지고 있는가? 등 기업 자체의 내재가치를 평가해 과소평가됐거나 평가절하된 주식에 투자합니다.

지금은 누구나 인정하는 부동산시장 침체기입니다. 하지만 이 침체기가 앞으로 대세하락을 불러오는 버블 붕괴로 이어질지, 침체기가 얼마동안 지속될지, 언제 바닥일지, 언제 상승세로 돌아설 지는 아무도 알 수 없습니다.

이런 불확실한 시장 상황에 부동산 가치투자자들은 어떻게 맞서야 할까요? 전문가-저도 최근 신문사에 2008년 부동산시장 전망 칼럼을 기고했지만-의 시장 예측에 휘둘리는데 시간을 낭비하지 마세요.

오로지 부동산 투자 대상에 집중하세요. 먼저 이미 투자를 한 사람은 지금과 같은 침체기에 인내력과 자제력을 발휘해 목표 수익에 도달할 때까지 기다려야 합니다.

또 새로 투자하려는 사람은 투자 대상의 내재가치와 미래가치를 파악하기 위한 연구 조사 분석을 하는데 집중해야 할 것입니다.

보통 사람이 침체기에 가치투자(특히 신규투자)를 하기에는 쉽지 않습니다. 하지만 최대의 투자수익을 올리기 위해선 침체기를 적극 활용해야 합니다.

한편 내재가치를 평가하는데 있어 주식이 뛰어난 경영진과 성장산업인가를 따져본다면 부동산은 입지여건을 최우선적으로 따져봐야 할 것입니다.

아파트 등 주택이라면 고급 주거지로 차별화될 수 있는 입지를 갖추고 있는지를 따져봐야 합니다. 주거지는 통상 소득 수준, 사회적 지위, 교육 수준, 직업 세분화에 따라 차별화가 심화되게 됩니다.

또 국내 인구추이상 넓은 평형으로 이사하려는 핵심 유효수요자인 쌍봉세대(40~50대)가 2000년 이후부터 2015년까지 급증할 예정이므로 주거지 차별화는 앞으로도 더욱 심화될 것입니다.

이에 따라 고급 주거지가 될 수 있는 입지를 갖춘(갖출 것으로 예상되는) 주택에 투자하는 것이 중요합니다.

주거지가 도시 중심부에서 주요 간선도로를 따라 소득계층별로 부채꼴(扇形)로 형성된다는 선형이론(扇形理論, sector theory)을 주창한 H.호이트는 고급 주거지의 입지성향을 9가지로 정리한바 있습니다.

1. 고급 주거지의 성장은 일정한 발생지점으로부터 기존의 교통로를 따라 발전하거나 혹은 도시주변의 상업중심지 등 기존의 다른 핵을 향해 진행하는 경향이 있다.
2. 고급 주거지는 홍수의 위험이 없는 고지대를 향해 발전해 나가거나 또는 공업용으로 이용되지 않는 호수, 만, 강, 바다 등의 연안을 따라 뻗어나가는 경향이 있다.
3.고급 주거지는 시가지 외곽의 자유롭게 개방된 곳으로 지역 확대를 제한하는 자연적 혹은 인위적인 장애물이 없는 지구를 향해 성장하는 경향이 있다.
4. 도시내 최고급 주거지는 그 지역사회 지도자급 저명인사들의 주택이 있는 방향으로 성장하는 경향이 있다.
5. 사무소, 은행, 점포 이동은 그 방향으로 고급 주거지를 유인한다.
6. 고급 주거지는 현존하는 가장 빠른 교통로를 따라 발전하는 경향이 있다.
7. 고급 주거지는 장기간에 걸쳐서 동일한 방향으로 성장을 계속한다.
8. 업무중심지 근처의 낡은 주거지역내에 호화로운 고임대 아파트지역이 재개발을 통해 형성되는 경향이 있다. 그러나 이는 소수의 대도시에서나 볼 수 있을 뿐이며 일반적인 현상은 아니다.
9. 부동산 개발업자는 고급 주거지의 성장방향을 어느 정도 변경시킬 수 있다. 물론 부동산 개발업자가 많은 자금과 노력을 투입한다 해도 고급 주거지의 자연적 발전 방향을 근본적으로 역행시키는 일은 불가능하지만 자연적 발전방향을 촉진시키거나 그 방향을 약간 바꿔주는 가능하다.

호이트는 또 중산층 주거지가 고급 주거지에 근접한 지역에 자리를 잡는 경향이 있다고 했습니다.

1930년대 미국 주거지 조사를 토대로 한 이론으로 단독주택 중심인 미국 주거지 차별화 과정과 아파트 중심의 우리와는 상황이 다를 것입니다. 하지만 앞으로 고급 주거지가 어디가 될 것인가를 판단하는데 있어 참고할만 합니다.

삼천포로 빠진 감이 있지만 부동산은 입지를 중심으로 내재가치, 미래가치를 평가해야 합니다.

불확실한 시장에 맞서는 가장 확실한 방법은 내재가치가 과소평가됐거나 평가절하된 부동산을 찾는데 집중하는 것입니다.

특히 택지개발, 도로 및 전철 개통, 사무실 이전, 학교 및 공원 신설 등으로 펀더멘털(기초체력)이 근본적으로 개선돼 내재가치 및 미래가치가 높은 투자처를 찾도록 하세요.

아직 그런 투자 대상을 찾지 못했다면 매일 국내외에서 쏟아지는 경기예측에 일희일비하기 보다는 투자 대상을 찾는데 전문가를 활용한 것인가, 스스로 찾을 것인가를 우선 결정하세요. 스스로 찾기로 했다면 공부에 매진하세요.

공부로는 저는 독서를 권하겠습니다. 가치투자에 관한 책들을 읽으며 침체기에 가치투자자로서 전의를 다지는 것도 좋을 것입니다. 저는 검색하다 찾게 된 ‘서울시 계층별 주거지역 분포의 역사적 변천’이라는 책을 11월중에 읽어볼까 합니다. 읽고 의미 있는 내용이 있다면 부자노트를 통해 소개하겠습니다.

출처 닥터아파트

시간은 기다리는 투자자의 편이다

너무 조급해 하지 말고 길게 내다보고 투자하라. 주식은 시간과의 싸움이다. 10년 동안 고생해왔어도 1년이면 만회하고 성공할 수 있는 것이 투자다. 내가 계산한 적정주가에 도달할 때까지 5년이고 10년이고 기다려라. 그런 집념을 가지고 있으면 시간은 내편이다. ‘수퍼개미’ ‘재야의 가치투자자’라고 불리는 박성득씨의 말이다. 가치투자자에게는 인내력과 자제력이 절대적으로 요구된다.