주택 대출, 나는 얼마나 받을 수 있을까?

부동산 기초 (07) - 주택 대출, 나는 얼마나 받을 수 있을까?

하늘 높은 줄 모르는 아파트 가격 때문에 내 힘으로 원하는 아파트를 장만하기란 사실상 매우 어려운 일인데요. 그렇다고 내 집 마련의 꿈을 버릴 수 없으니, 결국 대출을 받아 내 집 마련을 계획하기 마련입니다. 하지만 주택대출에 대한 규제로 이 역시 쉽지 않다고 하니, DTI와 LTV를 적용했을 때 대출 가능한 금액을 미리 알아보고, 보다 구체적인 내 집 마련 계획을 세워보시기 바랍니다. 대출기준 그 첫 번째, 주택가격을 기준으로 하는 LTV! LTV(loan to value: 주택가격대비 대출금액 비율) 란 은행에서 주택을 담보로 대출 받을 경우, 주택가치에 따른 최대 대출가능 한도를 말합니다. 현행 은행, 보험사의 투기지역 내 아파트 담보대출 LTV를 40% 이내로 규제하고 있지만, 예외적으로 만기 10년을 초과하면서 6억원 이내인 아파트담보대출은 서민층이 주로 이용한다는 점을 감안하여 LTV 한도를 60%까지 완화하여 적용하기도 합니다. 또한 비은행 금융기관(저축은행.상호금융사.여신전문사 등)에 적용되는 LTV도 50% 이내로 제한되고 있으니 참고하시기 바랍니다. 예를 들어, LTV를 60%로 적용 받아 시가 3억원짜리 아파트를 담보로 대출 받을 경우 3억원ⅹ60/100, 즉 최대 1억 8천만원까지 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 LTV를 적용한 최대 대출금액에보다 적은 것이 보통인데요. 이는 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매 처분할 것에 대비한 방 1개당 소액임차보증금 등을 빼고 대출해 주기 때문입니다.  대출기준 그 두 번째, 연간 소득을 기준으로 하는 DTI! DTI(debt to income: 총부채상환비율) 는 본인의 연간소득에서 대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말합니다. 따라서 본인의 연소득에 맞춰 은행 대출 규모가 제한됩니다. DTI 규제가 적용되면 기본적으로 소득이 있어야 대출이 가능하고, 소득이 많을수록 많은 금액을 대출받을 수 있으며, 상환기간을 늘리면 연간 상환액이 줄어들기 때문에 좀더 큰 액수를 대출 받을 수 있습니다. . 일반적으로DTI 40%적용을 받는다고 한다면, 1년의 이자와 원금 상환액을 합한 금액이 연소득의 40%를 넘지 않는 선에서 대출이 가능하다는 것을 의미 합니다. 예를 들어 연간 소득이 5,000만원인 A씨가 7억원짜리 아파트를 산다고 할 때, LTV 40%를 적용하면 7억원 대비 40%인 2억8000만원까지 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 DTI 40%를 적용 받아 대출받게 된다면 대출가능액이 줄어들게 됩니다. 연소득 5000만원 대비 40%인 2000만원을 원리금 상환하는 데 쓸 수 있다고 가정되기 때문에 10년 만기 원리금균등상환(기타 부채 없이 이자율 6% 고정금리 적용)으로 할 때, 1억 5000만원 가량을 대출받을 수 있습니다. DTI를 산정하는 기준이 되는 연 소득은 세무서 등 공적기관이 증명한 세전소득인데, 자영업자나 개인 사업자의 경우 소득을 줄여 신고했다면, 대출 가능 금액도 그만큼 낮아질 수밖에 없으니 주의하시기 바랍니다. 또한 주택투기지역과 수도권 투기과열지구에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제가 확대 적용되면서 은행별로 본인의 부채비율에 따라 주택대출 금리와 대출 한도도 차등화되어 적용되고 있는 실정이니, 참고하시기 바랍니다.    무주택자 및 1주택자는 주택금융공사의 보금자리론을 이용해 보세요- 최대 3억원의 범위 내에서 LTV적용 비율이 최대 70%까지 적용됩니다. 때문에 무주택자이거나 1가구 1주택자일 때, 소득증빙 가능하다면 주택금융공사의 보금자리론을 이용하는 것도 좋은 방법입니다.

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